İnşaat Metrekare Maliyeti

İnşaat Metrekare Maliyeti Nasıl ve Neye Göre Hesaplanır?

İnşaat sektörü için “metrekare maliyeti” ifadesi, yalnızca kaba bir sayıdan ibaret değildiraslında şantiye kurulumu ile başlayan mesken iskân ruhsatı alımına kadar olan süreci kapsamaktadır. Her yapının maliyeti; türüne, bölgesine, kullanılan malzemeye ve projelendirme detaylarına göre farklılık gösterir. Bu nedenle doğru hesaplama, metraj maliyet sevk finans yönetimi gibi sağlam bir analiz ve güncel verilere dayalı olmalıdır.

İnşaat Metrekare Maliyeti Nedir?

İnşaat metrekare maliyeti, bir yapının her bir metrekaresinin inşa edilmesi için gereken toplam gideri ifade eder. Bu değer, projenin fizibilitesini, yatırım bütçesini ve satış fiyatlarını belirlemede en kritik verilerden biridir.

Bu maliyet; yalnızca kaba inşaatı değil, projenin tamamını kapsayan çok sayıda kalemden oluşur:

Metrekare Maliyetini Oluşturan Gider Kalemleri

• İşçilik giderleri
• Malzeme giderleri
• Nakliye ve lojistik maliyetleri (Hafriyat Giderleri)
• ️ Şantiye kurulum ve altyapı giderleri
• ️ Mimari, statik, elektrik ve mekanik proje maliyetleri
• Arsa temini ve tapu işlemleri
• Reklam, tanıtım ve lansman bütçesi
• Personel maaşları, SGK ve yan haklar all risk sigortası
• ️ Ruhsat, vergi, harç ve yasal izinler
• Elektrik, su, doğalgaz gibi abonelik ve bağlantı ücretleri
• Peyzaj, çevre düzenleme ve sosyal donatı giderleri

Bu Giderler Neye Göre Değişir?

Metrekare maliyetleri sabit değildir. Şu kriterlere göre ciddi şekilde değişkenlik gösterir:

2025–2026 Yılı İnşaat Metrekare Fiyatları Nasıl Belirlenir?

2025–2026 dönemine ait inşaat metrekare fiyatları, yalnızca tek bir kaynağa değil; birçok ekonomik, bölgesel ve sektörel etkene göre şekillenir. Bu fiyatlar belirlenirken aşağıdaki temel kriterler dikkate alınır:

Belirleyici Faktörler:

• Bölgesel Koşullar:
  Şehir, ilçe hatta mahalle bazında; arsa değeri, ulaşım, lojistik imkânları ve yerel iş gücü ücretleri fiyatı etkiler.
• Yıllık Enflasyon:
  TÜİK’in açıkladığı enflasyon oranı; malzeme, işçilik ve genel giderlerde doğrudan artışa neden olur.
• Döviz Kuru:
  Yönetilen Projeler Türkiye ‘de olması durumunda alınacak hizmet ve malzeme kalemlerinin Dolar ve Euro’da yaşanan artış, özellikle ithal edilen malzeme ve ekipmanların fiyatlarını artırır.
• Proje Süresi:
  Şantiyenin başlangıç ve bitiş süresi, proje detayı hava şartları, kullanılan teknikler vedetaylı iş programı maliyet üzerinde belirleyicidir.
• ️ Proje Türü:
  Konut, villa, AVM, fabrika, depo gibi farklı yapı türlerinde maliyet hesaplama yöntemleri bölgesel yapıda göz önünde bulundurulduğunda değişiklik gösterecektir.
• Sektör Analiz Raporları:
  İnşaat dernekleri, inşaat mühendisleri odaları vs , yapı denetim firmaları ve danışmanlık kuruluşlarının hazırladığı güncel analiz raporları güncel bölgesel piyasa değerler dikkate alınır

Anahtar Teslim Projelerde Metrekare Maliyeti Neden Daha Yüksektir?

Anahtar teslim projelerde maliyet hesaplaması, yalnızca kaba inşaatla sınırlı değildir; proje tamamlandığında kullanıma hazır olacak şekilde tüm detaylar dâhil edilir. Bu nedenle metrekare başına düşen maliyet, geleneksel projelere kıyasla daha yüksek olur.

Uygulama Esasları ve Teknik Şartnameler:

Anahtar teslim işlerde öncelikle uygulama esasları ve teknik şartnameler baz alınır. Hangi malzemenin kullanılacağı, işçilik kalitesi, uygulama tekniği ve montaj yöntemleri gibi detaylar açık ve net biçimde şartnamelerde belirtilmiştir.

Kapsamlı Uygulama Detayları:

Bu projelerde;

• Kaba yapı (betonarme, temel, taşıyıcı sistemler duvar örülmeye kadar olan süreç),
• İnce işler (duvar uygulaması ile başlayıp sıva, seramik, boya, doğrama alçı alçıpan ) ,
• Mekanik tesisat su – doğalgaz – havalandırma yeşil enerji ve elektrik tesisatları,
• Ges ve sarj istasyonları
• İç mimari uygulamalar (mutfak, banyo, aydınlatma, dekorasyon),

gibi tüm iş kalemleri bir bütün olarak değerlendirilir. İşveren, projeyi teslim aldığında herhangi bir ek işlem veya harcama yapmadan doğrudan kullanım sağlayabilir.

Maliyet Etkisi:

Bu kapsamlı yaklaşım; kullanılan malzemenin kalitesinden uygulamadaki hassasiyete kadar birçok unsuru kapsar. Dolayısıyla anahtar teslim projelerde birim fiyatlar daha yüksektir, ancak karşılığında “tam entegre bir hizmet” sunulmuş olur.

Bayındırlık İnşaat Metrekare Fiyatları Nasıl Hesaplanır?

Bayındırlık inşaat metrekare fiyatları, özellikle kamu projelerinde ve resmi kurum ihalelerinde kullanılan standart fiyatlardır. Bu fiyatlar, tahmini keşif bedellerinin belirlenmesinde, bütçe planlamalarında ve ihale süreçlerinde referans olarak alınır.

Temel Dayanak: Birim Fiyat Cetvelleri

Her yıl Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (eski adıyla Bayındırlık Bakanlığı) tarafından yayımlanan Birim Fiyat Cetvelleri, bu fiyatların temelini oluşturur. Bu cetvellerde;

• İnşaat sınıfına (I-A, II-B, III-C gibi),
• Yapının kullanım amacına (okul, hastane, konut vb.),
• Malzeme ve işçilik türlerine,

göre farklı metrekare birim fiyatları yer alır.

Nasıl Hesaplanır?

Bayındırlık metrekare fiyatları belirlenirken;

Örnek:
3000 m² alana sahip III-B sınıfı bir okul yapısı için birim fiyat 6.000 TL/m² ise:
3000 x 6.000 = 18.000.000 TL yaklaşık maliyet hesaplanır.

Neden Önemlidir?

Bayındırlık metrekare fiyatları;

• Proje bütçesini öngörmek,
• Teknik şartname ve ihale dosyası hazırlamak,
• Hakkediş kontrolü yapmak,

gibi birçok süreçte şeffaflık ve standartlık sağlar. Bu yüzden özellikle devlet projelerinde vazgeçilmez bir referans kaynağıdır.

Betonarme İnşaat Metrekare Maliyeti Nelere Göre Değişir?

Betonarme inşaatlarda metrekare maliyetleri, yapının türüne ve bulunduğu bölgeye göre ciddi farklılıklar gösterebilir. Bu maliyet, yalnızca beton ve demir fiyatlarından ibaret değildir; yapının temelinden çatı detayına kadar birçok teknik unsur bu maliyeti doğrudan etkiler.

Maliyeti Etkileyen Başlıca Faktörler:

• Zemin Etüdü ve Temel Sistemi
  Zeminin taşıma gücüne göre temel derinliği ve tipi (radye, kazıklı temel, strip temel vs.) değişebilir. Zayıf zeminler daha maliyetli çözümler gerektirir.
• Yapı Yüksekliği ve Kat Sayısı
  Yüksek katlı yapılar hem statik hem de yangın güvenliği, mekanik ve elektrik projelerinde asansör ve taşıyıcı sistem gibi unsurlar nedeniyle daha yüksek maliyetlidir.
• Donatı Yoğunluğu (Demir Kullanımı)
  Deprem bölgelerinde ya da özel yük taşıyan yapılarda donatı oranı artar. Bu da hem işçilik hem malzeme açısından maliyeti yükseltir.
• Beton Kalitesi ve Dayanımı
  C25, C30 gibi yüksek dayanımlı betonlar tercih edildiğinde, birim maliyet artar. Ayrıca katkı maddeleri, çimento türü gibi teknik tercihler de etkili olur.
• Bölgesel Fiyat Farklılıkları
  Malzeme temini, işçilik ve nakliye giderleri şehirden şehre, hatta ilçeden ilçeye değişebilir.
• Proje Detayları ve Mimari Karmaşıklık
  Kademeli döşeme sistemleri, konsol çıkmalar, asma katlar gibi mimari detaylar da betonarme maliyetini doğrudan etkileyen unsurlardır.

Kaba İnşaat Metrekare Fiyatları Nasıl Oluşur?

Kaba inşaat, bir yapının taşıyıcı sisteminin beton veya çelik aksamın tamamlandığı; ancak iç ve dış ince işçiliklerin henüz yapılmadığı inşaat aşamasıdır. Bu nedenle metrekare bazında hesaplanan kaba inşaat maliyetleri, projenin yapısal temelidir.

Kaba İnşaat Fiyatına Dâhil Olan Kalemler:

Dikkat Edilmesi Gerekenler:

• İç duvarlar, sıva, elektrik, tesisat, doğrama, seramik, boya gibi tüm ince işler bu aşamaya dahil değildir.
• Metrekare fiyatı, yapının yüksekliği, mimari karmaşıklığı ve bölgesel işçilik/malzeme fiyatlarına göre değişkenlik gösterir.

Kaba inşaat fiyatı, bir yapının ayakta durmasını sağlayan tüm ana elemanların maliyetini içerir. Bu fiyat, genellikle toplam yapım maliyetinin %35–50’sine denk gelir. Ancak her projede bu oranlar farklılık gösterebilir; bu yüzden her zaman proje bazlı keşif yapılmalıdır.

Konut İnşaat Metrekare Maliyetleri Hangi Kriterlere Dayanır?

Bir konutun metrekare maliyeti, sadece büyüklüğüne değil; yapı türüne, kullanılan malzemelere, işçilik kalitesine ve bulunduğu bölgenin ekonomik koşullarına göre şekillenir. Bu nedenle standart bir metrekare maliyeti vermek yerine, kriter bazlı analiz yapılmalıdır.

Belirleyici Kriterler:

• Villa: Daha büyük arsa payı, bağımsız altyapı ihtiyaçları ve özel çözümler nedeniyle mahal listelerin değişikliği uygulama kalemlerinin detayları genellikle daha maliyetlidir.
• Apartman: Ortak alanlar, dikey taşıyıcı sistem ve otopark, asansör gibi ekstralar ( kapalı otopark – Ges maliyeti etkiler.
• Dubleks/Triplex: Katlar arası bağlantı elemanları (merdiven, şaftlar) ve daha fazla ıslak hacim maliyeti daha çok uygulama ve çözüm yalıtım önerilerinden dolayı maliyeti artırır.

2. Yapı Sınıfı

• Lüks Yapılar: Yüksek kaliteli malzeme, özel tasarım ve işçilik nedeniyle m² maliyeti yüksektir.
• Standart Yapılar: Orta düzey malzeme ve işçilik ile oluşturulan konutlardır.
• Ekonomik Yapılar: Minimum standartları sağlayan, sade ve uygun maliyetli yapılardır.

• Şehir merkezlerinde arsa maliyeti yüksek, işçilik pahalı ve lojistik zordur.
• Taşra bölgelerinde ise ulaşım kolaylığı ve düşük işçilik fiyatları nedeniyle toplam maliyet düşebilir

Daire İnşaat Metrekare Maliyeti Ne Kadardır?

Daire bazlı inşaatlarda metrekare maliyeti; yalnızca m² büyüklüğüne değil, projenin genel yapısına, iç mimari tasarım detaylarına ve kullanılan malzeme kalitesine göre farklılık gösterir.

Dikkate Alınması Gereken Unsurlar:

• Metrekare arttıkça toplam maliyet yükselse de, birim maliyet her zaman aynı oranda artmaz.
• Örneğin; 100 m²’lik bir daire ile 220 m²’lik bir dairenin toplam maliyeti farklı olsa da, 220 m²’lik dairenin metrekare maliyeti daha düşük çıkabilir çünkü bazı sabit giderler daha geniş alana yayılır.

• Giyinme odası, özel banyo çözümleri, açık mutfak konsepti gibi iç mekantercihler maliyeti etkiler.
• Akıllı ev sistemleri, yerden ısıtma gibi teknolojiler ek maliyet getirir.

• Bina dış cephesi, ortak alan düzenlemeleri, asansör sayısı, otopark çözümü gibi detaylar her daireye düşen metrekare maliyetini etkiler.

• Giriş kat daire ile manzaralı bir üst kat dairenin inşaat maliyeti aynı olmayabilir.
• Cephe yönü (güney – kuzey), izolasyon çözümleri gibi detaylar farklılık yaratır.

Sonuç:

Daire metrekare maliyeti sabit bir rakam değil; çok sayıda teknik ve estetik faktörün birleşimiyle şekillenir. Bu nedenle yatırım yaparken sadece büyüklüğe değil, detaylara ve projenin genel karakterine dikkat edilmelidir.

SGK İnşaat Metrekare Birim Maliyetleri 2025–2026 Nasıl Düzenlenir?

Sosyal Güvenlik Kurumu (SGK), her yıl inşaat sektörü için m2 dayalı birim maliyet cetvelleri yayımlar. Bu cetveller, inşaat faaliyetlerinde çalışan işçilerin sigorta primleri alt dosya ve bildirge yükümlülüklerinin doğru şekilde hesaplanabilmesi amacıyla oluşturulur.

Bu Maliyetler Ne İçin Kullanılır?

• Bir yapı türüne ve sınıfına ait m2 göre ortalama işçilik değeri belirlenir.
• Bu oran, işverenin SGK ’ya ödemesi gereken primlerin hesaplanmasında kullanılır.
• Gerçek işçilik oranının altında kalan bildirimlerde cezai işlem riski oluşur.

• Yapı, basit tarım yapısından lüks konuta kadar çeşitli sınıflara ayrılır.
• Her sınıf için ayrı metrekare işçilik maliyeti belirlenir (örneğin: 3A, 4B, 5C gibi) Bu belirlenen maliyetler alınmış olan ruhsatlar da yer alacaktır .

• SGK müfettişleri, işverenin eksik işçilik bildirip bildirmediğini bu cetvellere göre tespit eder.
• Eksik beyan durumlarında, fark tutarlar ceza ve gecikme zammı ile birlikte tahsil edilir.
• Eksik bildirilen beyanlarda mesken aşamasında çok daha büyük problemlere sebep olacaktır.

2025–2026 Döneminde Neler Bekleniyor?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Birim Fiyatları Nedir?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan birim fiyat cetvelleri, yapı sektöründe birçok resmî işlem için temel referans kabul edilir.

Bu Fiyatlar Nerelerde Kullanılır?

Neden Önemlidir?

Bu fiyatlar, piyasadaki ticari maliyetlerden farklı olabilir ancak resmî işlemlerde bağlayıcılığı vardır. Özellikle belediye süreçlerinde, yapı denetim kuruluşlarıyla yapılan işlemlerde ve tapu işlemlerinde zorunlu referans olarak kullanılır.